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Der Wert meiner Berliner Immobilie und der Wert von Gutachten

immozippel_blog_wertermittlung_immobilien_berlinIn den letzten Monaten durfte ich bei verschiedenen Haus- und Grundstücks-Eigentümern in Berlin eine ganze Reihe von Beratungen durchführen. Das Schwerpunktthema war die Bewertung von Immobilien.

Die Frage vieler potentieller Immobilienverkäufer:

„Was ist der „richtige“ Wert meiner Immobilie, die ich verkaufen möchte?“

Seriöse Auskünfte dazu erschwert schon die Fragestellung nach dem „richtigen“ Wert.

 

Rechnerisch ermittelbarer Wert meiner Berliner Immobilie?

Was soll das denn sein, der „richtige“ Wert? Lässt sich der so ohne weiteres rechnerisch ermitteln? Schaut man in die Fachliteratur, in die Rechtsvorschriften und hört man den einen oder anderen Sachverständigen reden, dann gewinnt man den Eindruck, dass man den „richtigen“ Wert einfach rechnerisch und schematisch ermitteln kann.

 

Im Baugesetzbuch § 194 findet sich folgende Definition:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

 

Verkehrswert = Marktwert

Man kann nun annehmen, dass der Verkehrswert, also der Wert, der in der Regel in einem Wertermittlungsgutachten von eine Sachverständigen ermittelt wird, der Marktwert zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Zugang der Öffentlichkeit sein soll. Ich möchte Sie hier nicht mit unkollegialer Schelte daherkommen, sondern nur pragmatisch fragen:

Bestimmt der Sachverständige den Wert? Bei der Einschätzung von Immobilienwerten stellt sich zunächst die Frage: Wer bestimmt den Wert? Der Sachverständige sicher nicht.

 

Den Wert einer Immobilie bestimmt immer nur der Käufer!

Der Käufer muss am Ende bereit ist, einen bestimmten Preis zu zahlen.

Diese Bereitschaft der Käufer im aktuellen Immobilienmarkt zu kennen und im Angebotspreis widerzuspiegeln ist die legitime Aufgabe eines verantwortungsbewussten Maklers vor Ort.

Nur wer den Immobilienmarkt mit seinen vielfältigen Facetten täglich beobachtet und damit die örtliche und spezifische Marktkenntnis nachweisen kann, ist für den Verkäufer eine entscheidende Hilfe um Fehlern und   Vermögensschäden vorzubeugen.

Sachverständige, die glauben, dem Markt Werte vorgeben zu können, sind hier sicher wenig hilfreich.

So schwierig es für den Sachverständigen ist, solche Marktsituationen zu erkennen, so schwierig und vielleicht noch schwieriger ist es für den oft unbedarften Betrachter eines Wertgutachtens einzuschätzen, ob der Wert richtig oder falsch geschätzt wurde.

 

… und freundlich grüßt der immozippel

Dipl.-Vw. Karsten Zippel

 

 

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